Tapuda satış bedelinin çantayla, elden ya da satıştan hemen önce yapılan bir havaleyle ödenmesi uzun süredir olağan bir uygulama. Bu uygulama 1 Aralık 2026’dan itibaren değişiyor.
Kısa cevap: bedelin bir kısmı veya tamamı nakit, havale ya da EFT ile ödenecekse, para artık Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenmek zorunda. Kural yalnızca emlakçılar aracılığıyla yapılan satışlar için değil, iki kişi arasındaki satışlar için de geçerli.
Tapuda güvenli ödeme sistemi nedir?
Alıcının ödediği paranın, tapuda mülkiyet devriyle aynı anda satıcıya geçmesini sağlayan bir ödeme altyapısı. Alıcı parayı ödüyor ama tapu devredilmiyor ya da tapu devrediliyor ama para gelmiyor senaryolarını önlemek için tasarlandı.
Dayanağı, Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğine 29 Nisan 2026’da eklediği ek 1. madde. Maddenin ilk fıkrası şöyle:
“İşletmelerin ve diğer gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satışlarında ödemenin bir kısmının veya tamamının nakit, havale, elektronik fon transferi veya Bakanlıkça belirlenen diğer ödeme yöntemleriyle yapılması halinde taşınmaz satış bedeli, taşınmaz mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayacak şekilde oluşturulan ödeme sistemi üzerinden ödenir.”
Bakanlık amacı dolandırıcılık ve sahtecilik riskini azaltmak, kayıt dışılığı düşürmek ve yüklü miktarda nakit taşınmasının önüne geçmek olarak açıklıyor.
Sistem ne zaman zorunlu hâle geliyor?
1 Aralık 2026’da. Bu tarih ilk değil.
Yönetmelik ilk hâlinde zorunluluğu 1 Temmuz 2026 olarak belirlemiş, Bakanlığa bu tarihi üç aya kadar uzatma yetkisi vermişti. Bakanlık 26 Haziran’da bu yetkiyi kullandı ve tarihi 1 Ekim 2026’ya erteledi. Üç aylık yetki tükendiği için ikinci erteleme ayrı bir yönetmelik değişikliğiyle yapıldı: 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete’de tarih 1 Aralık 2026 olarak değiştirildi.
Bakanlığın 28 Eylül tarihli açıklamasına göre Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile bankalar arasındaki veri paylaşımı altyapısı hazır; bankaların kendi altyapıları üzerindeki çalışmalar sürüyor. Bankalar hazır olduğunda önce bir pilot uygulama başlatılacak.
Emlakçısız, iki kişi arasındaki satışlar da kapsamda mı?
Evet. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik aslında emlak işletmelerini düzenleyen bir metin. Ancak ek 1. madde kapsamı bilinçli olarak genişletiyor: “işletmelerin ve diğer gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satışları.”
Yani bir arsayı komşunuza sattığınızda da, bir şirketin ofis satın almasında da kural aynı. Belirleyici olan alıcı ve satıcının kim olduğu değil, bedelin nasıl ödendiği.
Bağış ve miras intikali gibi bedel ödenmeyen devirler, maddenin lafzı gereği kapsamın dışında kalıyor; kural “satış bedeli”nin ödenmesine bağlanmış.
Konut kredisiyle alımda ne olacak?
Kredi kısmı sistemin dışında. Maddenin ikinci fıkrasına göre bedelin bir kısmı bankalar veya finansman ve tasarruf finansman şirketleri tarafından kredilendiriliyorsa, ödeme sistemi kredi tutarı dışındaki ödemeler için kullanılıyor.
Örneğin bedelin yarısı konut kredisiyle, yarısı alıcının kendi birikimiyle ödeniyorsa, sisteme giren kısım alıcının kendi ödediği yarı. Kredi tutarının satıcıya aktarılma biçimi yönetmelikle değişmiyor; değişen, peşinat gibi kredi dışındaki ödemelerin hangi kanaldan yapılacağı.
Sistemin ücretini kim ödeyecek?
Yönetmelik bu konuda açık: her işlemde bir kullanım bedeli alınıyor ve bu bedel satıcıya aktarılan satış bedelinden mahsup ediliyor. Yani kesinti satıcının alacağından yapılıyor.
Bedelin ne kadar olacağı henüz açıklanmadı. 1 Ekim’deki değişiklikle kullanım bedeli ve paylaşımı, Bakanlık ile sistemi kuracak entegratör arasında imzalanacak protokole bırakıldı. Taraflar kendi aralarında bu yükü farklı paylaşmayı kararlaştırabilir; bunu satış öncesi yazılı olarak netleştirmek yerinde olur.
Kapora ve ön ödemeler ne olacak?
Bu, düzenlemenin en belirsiz noktası. Ek 1. madde “ödemenin bir kısmının veya tamamının” sistemden geçmesini istiyor; tapudan haftalar önce verilen kapora da sonuçta satış bedelinin bir parçası. Öte yandan sistem, paranın tapudaki devirle “eş zamanlı” el değiştirmesi üzerine kurulu.
Önceden ödenen kaporanın sisteme nasıl yansıtılacağı yönetmelikte yazmıyor ve henüz açıklanmadı. Şimdilik yapılabilecek olan, kaporayı mutlaka yazılı bir belgeye bağlamak, banka kanalıyla ödemek ve satış bedelinden düşülüp düşülmeyeceğini belgede açıkça göstermek. Aksi hâlde tapu günü sisteme yatırılacak tutar konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
Sistem dışında ödeme yapılırsa ne olur?
Burada üç ayrı soru var.
Satış geçersiz olur mu? Hayır. Taşınmaz satışının geçerliliği, sözleşmenin tapu memuru önünde resmî şekilde yapılmasına bağlı (TMK m.706, TBK m.237). Bedelin hangi kanaldan ödendiği bir şekil şartı değil; yönetmelik de buna ilişkin bir geçersizlik hükmü içermiyor.
Tapuda işlem yapılır mı? Bunu belirleyecek olan uygulama. Aynı Bakanlık 2024’te ikinci el araç satışlarında benzer bir sistemi zorunlu kılmış ve “taşıt bedeli Güvenli Ödeme Sisteminde kayıtlı hesap numarasına transfer edilmeden noterliklerce taşıt devir işlemi yapılmayacağını” duyurmuştu. Taşınmazlarda da tapu ile bankalar arasındaki entegrasyonun benzer bir sonuç doğurması beklenebilir; ancak Bakanlık bunu henüz açıkça ilan etmiş değil.
Ceza var mı? Yönetmelikte ayrı bir yaptırım yok. Yönetmeliğin dayanağı olan 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 18. maddesi, Bakanlığın bu alandaki düzenlemelerine aykırı hareket edenler için alt ve üst sınırı belirlenmiş bir idari para cezası öngörüyor. Ancak Kanun Bakanlığa düzenleme yetkisini, taşınmaz alım satımını ticari faaliyet olarak yürütenler için veriyor (m.16/1-b). Bu cezanın emlak işletmesi olmayan bireysel satıcıya uygulanıp uygulanamayacağı tartışmaya açık.
Hangi noktalar henüz belli değil?
Hangi satışlar istisna? Sisteme dahil edilmeyecek satışlar protokolle belirlenecek. Örneğin cebrî icra satışları, kamu kurumlarının satışları ya da çekle ödeme gibi hâllerin durumu açıklanmadı.
Kullanım bedeli ne kadar? Açıklanmadı.
Pilot uygulama nasıl işleyecek? Hangi bankalarla ve hangi illerde başlayacağı belli değil.
Tarih yeniden ertelenir mi? İki erteleme yaşandı. 1 Aralık’ın tutup tutmayacağı, bankaların hazırlığına bağlı görünüyor.
Ne yapmalı?
Aralık’tan önce tapuya gidecekseniz: 1 Aralık 2026’dan önceki satışlarda sistemi kullanmak zorunlu değil. Ancak elden yüklü nakit taşımanın riskleri değişmedi; banka kanalıyla ve dekontlu ödeme her durumda daha güvenli.
Satış Aralık’tan sonraya sarkıyorsa: Satış vaadi ya da kapora belgesine, kullanım bedelinin kimin tarafından karşılanacağını ve önceden ödenen tutarların satış bedelinden düşüleceğini açıkça yazın.
Emlak işletmesiyseniz: Yetki belgeli işletmeler bakımından durum daha net. 6585 sayılı Kanun’daki idari para cezası doğrudan bu işletmelerin faaliyetine yönelik düzenlemeler için öngörülmüş. Aracılık ettiğiniz satışlarda müşterilerinizi sistem hakkında önceden bilgilendirmek ve ödeme planını buna göre kurmak, tapu günü yaşanabilecek aksaklıkları önler.
Konut kredisi kullanıyorsanız: Kredi dışındaki peşinatın sistemden geçeceğini hesaba katın; peşinatı bankada hazır tutun.
Tapuda gerçek bedelden düşük beyan alışkanlığı: Sistemin açıkça ifade edilen amaçlarından biri kayıt dışılığı azaltmak. Sistem üzerinden ödenen bedel ile tapuda beyan edilen bedel arasındaki farkın görünür hâle gelmesi, düşük beyanın vergi ve harç risklerini artırabilir. Önalım davalarında artık rayiç bedelin esas alındığını da miras ve önalım yazımızda anlatmıştık.
Protokol açıklandığında ve pilot uygulama başladığında bu yazıyı güncelleyeceğiz.